支付寶怎么借錢提現金【金融 | 賣得多賺得少,借錢多現金少:A股123家上市房企負重前行】

發布時間:2019-05-13 12:43:44   來源:國際    點擊:   
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原標題:金融 | 賣得多賺得少,借錢多現金少:A股123家上市房企負重前行

中房報記者 許倩 | 北京報道

以萬科為例,一季度實現合同銷售金額2096.1億元,同比增長6.9%;但銷售凈利潤率僅6.63%,意味著每百元銷售額萬科僅獲利6.63元。而2018年底萬科的銷售凈利潤率為16.55%。

資金壓力并未得到緩解,這也不妨礙上市房企的擴張與舉債腳步,它們從來都喜歡“富貴險中求”的商業游戲,況且,樓市看起來正在復蘇。

中國房地產報記者查閱A股123家上市房企財報數據發現,截至一季度末,123家上市房企總負債合計8.5萬億元,其中流動負債6萬億元,平均資產負債率為80.12%;而貨幣資金僅8347億元,分別占流動負債和總負債的14%及9.8%。

這樣的財務狀況甚至更差于2018年末。根據房企財報數據,截至2018年末,A股123家上市房企總負債8.14萬億元,其中流動負債5.87萬億元,平均資產負債率為80.07%,貨幣資金1.21萬億元。即經過今年3個月融資與拿地騰挪后,上市房企的貨幣資金減少了3749億元,而總負債增加了3597億元。

從上市房企現金流表現來看,資金流出的壓力進一步加大。今年一季度末,A股123家上市房企中,有65家房企凈現金流為負值,75家房企經營現金流為負值;較去年年末分別增加了5家和38家。

在這場追求規模與速度的競賽中,即便是千億級房企萬科、綠地控股,同樣面臨資金壓力。

另一個值得注意的現象是,上市房企的銷售凈利率分化愈發明顯,更多中小房企陷入“虧本賺吆喝”的境地。在A股123家上市房企中,今年一季度銷售凈利率超過20%的有40家,銷售凈利率為負值的有28家,較2018年末增加了16家。

高負債與融資難的“達摩克利斯之劍”仍懸在上空,房企高杠桿、高增長模式注定不可持續。

銷量漲但虧損者增多:28家凈利潤率為負值

在剛過去的4個月,房企又創下一波銷量熱潮。來自研究機構的統計數據顯示,今年前4個月,有75家房企銷售額突破百億元。其中,碧桂園、萬科銷售額超過2000億元,恒大、保利、融創等亦突破千億元。但房企盈利情況卻并非如銷售業績這樣火熱。

中國房地產報記者統計A股123家上市房企財報數據發現,一季度有48家出現了凈利潤的下滑,約占總數量的39%,其中招商蛇口、新城控股、珠江實業、海航基礎、萬業企業、世榮兆業、新華聯等房企凈利潤下滑幅度超過40%。

今年一季度有28家房企虧損,較2018年末增加了16家。這其中有不少屬于中小型房企,如云南城投、美好置業、大港股份、南山控股、嘉凱城、天津松江等,一季度分別虧損了4.18億元、1.66億元、1.2億元、1.17億元、1.06億元、1億元。

大型房企依舊是凈利潤的大頭,如綠地控股、保利發展、萬科、招商蛇口四家房企,自2015年起連續處于A股上市房企凈利潤前五名。其中,第一名綠地控股,一季度實現凈利潤57.68億元,較第二名保利發展多盈利24億元。第三名萬科一季度凈利潤同比增長80%,第五名招商蛇口則同比下滑54%。

對于盈利下滑,招商蛇口方面解釋稱,受公司工程節點鋪排影響,竣工及結轉面積年度內分布不均衡,本報告期結轉面積較少,結轉毛利同比減少,竣工以及結轉量大多集中在下半年。

據一位房企人士稱,限購限價政策、市場下行、拿地與融資成本都是影響房企業績與盈利的關鍵因素。在“房住不炒”政策總基調下,市場下行壓力將持續,房企盈利下降也成為必然趨勢。

這點從房企加大存貨跌價準備計提力度可以看出。在2018年年報中,計提金額較大的有萬科、保利發展、綠城等房企,三大房企合計計提存貨跌價超60億元。其中,萬科對存在風險的15個項目計提存貨跌價準備,大多位于三四線城市,金額達23.1億元,同比上漲43.5%。保利發展計提了7個項目約23.4億元的存貨跌價準備,減少當期歸母凈利潤約20億元。

從衡量房企盈利能力的銷售凈利率來看,“賠本賺吆喝”的現象更為明顯。銷售凈利率指的是企業每百元銷售收入凈額可實現的凈利潤。A股123家上市房企中,一季度銷售凈利潤率為負值的有28家,0%~10%的有31家。

以萬科為例,一季度,萬科實現合同銷售金額2096.1億元,同比增長6.9%;但銷售凈利潤率僅6.63%,意味著每百元銷售額萬科僅獲利6.63元。而2018年底萬科的銷售凈利潤率為16.55%。

3個月貨幣資金減少3成:現金流急需改善

今年前4個月,土地市場亦風生水起。尤其在二線城市,數十家房企搶地,上百輪競價、溢價率超100%的現象再次出現。中指院數據顯示,4月全國300城土地出讓金總額3346億元。其中,二線城市成交金額2231億元,占比接近7成。

與此同時,另一個蓬勃增長的數據是融資規模。據中指院統計,前4個月房企融資規模近8500億元,其中海外債占比為25.6%。4月份單月,房企密集融資近2600億元。多數房企的融資公告都顯示,融資所得用于償還現有債務。即房企的債務不斷累積,而拿地支出的繼續增加,無疑進一步加大了房企的資金壓力。

這點在上市房企一季報中亦有體現。

據中國房地產報記者統計,截至今年一季度末,A股123家上市房企負債合計8.5萬億元,較2018年底增長4%,共增加3597億元總負債,平均資產負債率升至80.12%。而截至一季度末,這123家上市房企貨幣資金共計8346.78億元,相比2018年末的1.2萬億元減少了3749億元,降幅達31%;一季度末凈現金流合計-206億元,而2018年底凈現金流共計1135.61億元。

一季度末,資產負債率超過80%的A股上市房企有37家,其中超過85%的有11家,如魯商置業(負債率94.06%)、中南建設(91.56%)、天津松江(90.07%)、云南城投(89.94%)、中交地產(89.56%)、綠地控股(89.42%)、京投發展(87.97%)、華夏幸福(87.27%)等。

此外,萬科A、新城控股、榮盛發展、泰禾集團、金科股份、陽光城、華發股份等資產負債率也均超過了80%。

但事實上,資產負債率還要根據企業的實際情況,掌控在合適的范圍內,并非越高越好,也不一定越低越好。安全底線是上市房企不能大意的一件重大事情。

從現金流來看,上市房企現金流并未因融資規模的增加而得以寬松。截至今年一季度末,123家A股上市房企中,75家房企經營現金流為負值,較2018年底增加了38家。

一季度末,凈現金流為負值的房企有65家,占比超過一半,比2018年末增加了5家。萬科、首開股份、招商蛇口、榮盛發展、綠地控股、新城控股、藍光發展、北辰實業等房企的期末凈現金流均為負值。

值得指出的是,萬科是總負債規模最高的房企,也是現金流最差的房企。截至今年一季度末,萬科總負債1.31萬億元,較2018年底增加了200億元,是A股中唯一負債過萬億的上市房企,其中流動負債1.12萬億元,資產負債率為84.77%。

1萬億元負債是什么概念?超過新西蘭、科威特等國GDP,海南全省人民3年辛勤勞作創造的財富,才能填平萬科的負債。

而截至一季度末,萬科貨幣資金1432.2億元,較2018年底減少了452億元,一季度末經營現金流-267.13億元,凈現金流-437.8億元。2018年末,萬科的經營現金流為336.18億元,期末凈現金流113.42億元。

事實上,過去的3個月里,龍頭房企大都出現經營性現金流轉負或大幅萎縮現象,如華夏幸福一季度末經營現金流-154.54億元,首開股份經營現金流-105.78億元,招商蛇口經營現金流-89.65億元,新城控股經營現金流-67.59億元。綠地控股一季度經營現金流雖為21.53億元,但同比下降了53%。

一位地產投行人士指出,行業經營性現金流急速惡化是普遍趨勢,一方面是來自限售、限價、限購等政策的不放松,導致整個房地產行業的流動性大幅下滑;另一方面,房企融資端亦未放開,對于絕大部分房企而言融資仍是難題。

貨幣資金與現金流大都去了哪里?或許從房企拿地舉動可以尋到蹤跡。

據中指院數據,2019年1至3月,TOP100房企拿地總額5418億元,同比上升8.4%。從拿地金額來看,萬科、融創、綠地占據榜單前三位。其中,萬科以311億元占據拿地榜首,同比增加30%;融創以309億元拿地額居第二位;綠地控股以225億元拿地額居第三。而4月單月,融創、碧桂園、新城控股等8家房企拿地金額超過100億元,拿地超過50億元的房企達到18家。

從房企對外界的說辭來看,謹慎是他們愿意給出的標簽。融創中國董事會主席孫宏斌在3月29日的業績會上稱,2019年房地產市場不太樂觀,融創投資會小心一點。

萬科管理層在業績會上表示,萬科投資非常謹慎,會按照城市圈、經濟圈、人口的導入、城市基礎設施或者產業閉合,還有政策導向等進行。

盡管債務在累積,但為了保證自身行業地位、市場份額,中國房企仍在負重前行。誰也不敢真的慢下腳步。

(此文刊于中國房地產報5月13日09版 責任編輯 何可信 鄧雨楠)

流程編輯:曹冉京

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